炒房每天亏钱的时代来临，未来究竟应该投资什么？

今天推荐一份机构报告，中泰证券宏观首席分析师梁中华在其最新研报中指出：从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。那么未来究竟应该投资什么？仅供参考。

炒房每天亏钱的时代来临，1.5亿人笑了？

过去十年，早买房、多买房的都赚得盆满钵满，有的通过买房实现了财务自由；而现在尽管整体房价没有大跌，但考虑到持有房产的高成本，购买或持有房产者其实每天都在不知不觉的亏钱。

当买房亏钱的时代来临，现在究竟应该投资什么？

炒房每天都在亏钱的时代来临！

中泰证券宏观首席分析师梁中华（以下简称中泰宏观）在其最新研报中指出：

从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。

反观A股的1.5亿投资者，这几天收获利好不断：

9月6日（周五）晚间，央行宣布降准，并且是四年来首次“普降+定向”降准！此次降准释放长期资金约9000亿元。

9月8日凌晨，标普道琼斯指数纳入A股名单正式公布，被纳入的1099只A股中，含147只大盘股，251只中盘股，701只小盘股。这是继MSCI、富时罗素之后，第三家国际指数公司把A股纳入其中。根据招商证券测算，9月23日，标普道琼斯此举将为A股带来11亿美元的被动增量资金。

值得一提的是，进入9月以来，A股在全球主要股指中牛冠全球，深证成指的5日涨幅达到了4.89%，上证指数的5日涨幅也达到了3.93%，美国标普500指数的5日涨幅仅为1.85%。

图片来源：Wind

另据券商中国报道，有知情人士表示，近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加，已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。”

机构：炒房的每天都在亏钱

中泰宏观在其最新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报，其中债券考虑了利息收入，股票考虑了分红收益，房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数，考虑了租金的回报。结果显示，过去十年如果投资大宗商品并一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

图片来源：中泰证券

如果考虑到杠杆的因素，炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数，而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%，买房也自带了一倍的杠杆，获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话，自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。

事实上，炒房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

而往前看，棚改货币化的政策逐渐退潮；LPR改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下，房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下，房价也会有回调压力。据中泰宏观测算，我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域，而中小城市房产的流动性（变现能力）其实很差，二手房很多要折价才卖得出去，所以看似房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上都有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。

机构：股票成大类资产中较好选择

平安证券首席投顾李信军表示，看上去9月份并没有什么值得担心的利空。反而各种利好在累积，按道理市场会火起来。而且从中期来看，在房地产受压制的情况下，还有什么大类资产值得配置呢？股市无疑是一种比较好的选择。

记者注意到，A股在6日收盘后再迎重磅利好。据央行网站消息，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

央行有关负责人表示，此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

中国证券报援引机构分析称，此次降准利好金融和实体经济，对股票、债券等大类资产也具有普惠效应。具体来看：

股市：估值、盈利预期和风险偏好形成合力，新一轮行情将形成。

债市：债市收益率有望进一步下行，可能回到2016年低位时水平，债券牛市进入尾声。

汇市：降准对人民币汇率的影响可能是短空长多，外汇市场逆周期举措料将加力。

楼市：“补丁”已提前打好，降准资金难以进入楼市。

中信建投策略研究的分析师张玉龙、罗永峰在其最新研报中表示，按照国常会目标，实体经济融资成本全年需下降1%。以当前上证指数11倍到12倍左右的估值水平来看，对应的股权资产的隐含收益率就是7%到9%之间，如果利率下降1%，股权资产隐含收益率应该是6%到8%之间，估值将能够提升10%左右。从增厚利润角度，利率下降带来的利润提升幅度在15%-20%。逆周期调整再发力，利率仍在下行通道，利润估值双双受益。在利率并轨之后，本次央行实施年内第三轮降准，信用宽松和利率下降将逐步实现，盈利触底可期。

增量资金正在赶来

此外，有知情人士告诉券商中国记者，近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加，已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。”

深圳福田区一证券营业部老总也告诉券商中国记者，最近有游资户头新增了数千万资金。“资金正在慢慢进场，现在周围朋友都有蠢蠢欲动的感觉，看多气氛比较浓。”有配资公司人士亦向券商中国记者表示，二季度配资盘大幅度下降，但最近出现了明显升温的情况。

“双引擎”已启动

在今年年初的行情当中，有两类资金充当“牛市发动机”：一是融资资金，二是北上资金。首先从融资余额来看，二、三、四三个月，融资余额飙升了2300亿元。

其次，从北上资金的情况来看。北上资金一季度净买入金额达1254.35亿元，而在去年最后两个月亦呈持续流入状态，净流入金额达630亿元。

如今情况与年初类似，这两类资金都在毫不犹豫地购买A股。首先从融资资金来看，近期呈连续上升的势头，截至9月5日数据，已经到达9308.88亿元，过去三周时间增加近486.46亿元。

从北上资金的净买入情况来看，过去三周连续出现净流入情况，总计流入规模超538亿元。从8月30日起，买入资金尤其坚决，短短几个交易日净流入规模达347.2亿元。

那么，是否会发动年内第二波上涨行情呢？

平安证券首席投顾李信军表示：

看上去9月份并没有什么值得担心的利空。反而各种利好在累积，按道理市场会火起来。而且从中期来看，在房地产受压制的情况下，还有什么大类资产值得配置呢？股市无疑是一种比较好的选择。

中泰证券宏观首席分析师梁中华认为：

从去年以来，我们一直看好利率债的投资机会，从基本面、融资和国际比较等多个维度去看，我国利率仍有较大下行空间，十年期国债利率有望降至2.6%以下。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率下行的空间，毕竟现在的经济增速与当时不可比，房地产的泡沫大小不可比，政策的空间大小也不可比，人不能两次踏进同一条河流。

就权益资产而言，我们认为周期类的行情很难走远，消费类估值明显偏高，更多更大的机会在于新经济领域。结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫，同时对新经济放水，政策方面也在努力支持，同时中美问题也有向好的方面转向的可能，在这种情况下，与其去买60倍估值的“酱油”，不如考虑下20多倍的电子龙头。

来源：每日经济新闻、券商中国、中国证券报、李迅雷金融与投资

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